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목차
"종합부동산세가 뭐길래 이렇게 비싼가요?"
"집이 몇 개면 내는 건가요?"
"절세할 방법은 없을까?"
부동산을 여러 채 소유한 사람들이 가장 두려워하는 세금, 바로 종합부동산세입니다. 한 해에 수백만원, 수천만원이 나올 수 있는 무서운 세금이죠.
오늘은 종합부동산세를 완벽하게 정리해드리겠습니다.
종합부동산세란? 🤔
개념
주택 및 토지를 일정 기준 이상 소유한 사람이 내는 세금입니다.
목적
- 부동산 투기 억제
- 보유 세금으로 재정 수입
- 양극화 해소
특징
- 보유 기반 세금 (팔지 않아도 매년 냄)
- 누진세 (많이 가질수록 세율 높아짐)
- 지방세 (시·도에 납부)
누가 내는가? 👥
과세 대상
주택
- 조정대상지역의 주택 2채 이상
- 또는 기준시가 9억원 초과 주택
토지
- 기준시가 6억원 초과 토지
시가지 조성 예정지
- 기준시가 6억원 초과
과세 대상이 아닌 경우
❌ 서울 강남 3구 주택 1채 (세금 따로 있음)
❌ 국민주택규모 이하 (85㎡ 이하)
❌ 농지·산림
❌ 상속 받은 주택 (첫해는 면제)
기준시가 vs 공시가격 🔍
기준시가란?
국토교통부가 정한 개념적 가격
- 실제 거래가가 아님
- 매년 1월 공시
- 종합부동산세 기준
예시
- 서울 아파트: 실제 거래가 5억 → 기준시가 4억 정도
- 지방 빌라: 실제 거래가 3억 → 기준시가 2억 정도
공시가격과 다른 이유
공시가격: 모든 부동산 거래·세금 기준
기준시가: 종부세, 양도소득세 등 특정 세금 기준
실제 거래가: 실제 매매 가격
→ 보통 실제 거래가 < 공시가격 < 기준시가
종합부동산세 세율 📊
2024년 기준
주택
기준시가 합계세율최소 세액| 9억 이하 | 0.6% | - |
| 9억~15억 | 0.8% | 540만원 |
| 15억~25억 | 1.0% | 960만원 |
| 25억~40억 | 1.2% | 1,960만원 |
| 40억 초과 | 1.5% | 3,760만원 |
토지
기준시가 합계세율| 6억~12억 | 0.2% |
| 12억~50억 | 0.3% |
| 50억 초과 | 0.4% |
누진세 구조
핵심: 소유 주택을 모두 합쳐서 계산
예시
- 주택 1: 기준시가 5억
- 주택 2: 기준시가 5억
- 합계: 10억 → 0.8% 세율 적용
→ 각각 9억 이하가 아니라 합계가 중요!
실제 종합부동산세 계산 💰
케이스 1: 서울 강남 주택 2채
상황
- 주택 1: 기준시가 15억원
- 주택 2: 기준시가 8억원
- 합계: 23억원
계산
- 기준: 15억 < 23억 < 25억 → 1.0% 세율
- 최소 세액: 960만원
- 실제 세액: MAX(23억 × 1.0%, 960만원) = 2억3천만원
→ 연간 세금: 약 2억3천만원
케이스 2: 지방 주택 3채
상황
- 주택 1: 기준시가 6억원
- 주택 2: 기준시가 5억원
- 주택 3: 기준시가 4억원
- 합계: 15억원
계산
- 기준: 15억 → 0.8% 세율 (9억~15억)
- 최소 세액: 540만원
- 실제 세액: MAX(15억 × 0.8%, 540만원) = 1억2천만원
→ 연간 세금: 약 1억2천만원
케이스 3: 토지 소유
상황
- 대규모 토지: 기준시가 30억원
계산
- 기준: 12억 < 30억 < 50억 → 0.3% 세율
- 세액: 30억 × 0.3% = 9천만원
→ 연간 세금: 약 9천만원
종합부동산세 신고 📅
신고 시기
매년 6월 1~30일
- 5월에 과세표준 공시
- 6월에 신고
- 7월 중순까지 납부
신고 방법
방법 1: 홈택스 직접 신고 (무료)
- 간단한 경우
- 온라인으로 편함
방법 2: 세무사 대행 (50~100만원)
- 복잡한 경우
- 절세 상담 포함
필요 서류
- 주택 소유권 증명서 (등기부)
- 매매계약서 (신규 구입)
- 전월세계약서
- 공시지가 열람
- 건축물 대장
종합부동산세 절세 전략 💡
전략 1: 보유 주택 조정
상황
- 주택 3채, 종합부동산세 높음
- 1채 매각 검토
결과
- 기준시가 합계 감소
- 세율 낮아짐
- 양도소득세는 발생하지만 수익성 평가 필요
예시
- 주택 3채 (각 5억): 1.5억 × 3 = 4.5억
- 주택 1채 매각 후 2채 (각 5억): 1억 × 2 = 2억
- 절세: 2.5억! (단, 양도소득세 고려)
전략 2: 배우자 명의 분할
조건
- 부부가 각각 주택 소유
- 합계가 아닌 개별 계산
예시
- 남편 명의: 주택 2채 (합 10억) → 종합부동산세
- 아내 명의: 주택 1채 (5억) → 종합부동산세 제외
- (개별 기준으로 계산되면 아내는 9억 이하)
주의
- 명의 변경 시 취득세 발생
- 세무 회피로 적발 위험
- 법적 요건 충족 필수
전략 3: 기한 내 신고 납부
혜택
- 신고 기한 내 납부: 정상 세금
- 신고 기한 경과: 가산세 + 이자
가산세
- 무신고: 25% 또는 40%
- 과소신고: 10% 또는 20%
예시
- 세금 1억원
- 무신고 적발: 2.5억~4억 납부 필요
전략 4: 전세금 공제
요건
- 전세로 빌려준 주택 있음
- 전세금을 기준시가에서 공제
계산
- 기준시가: 10억원
- 전세금: 3억원
- 공제 후: 7억원 (세금 계산)
→ 세금 기준이 낮아져서 세율도 낮아짐
자주 묻는 질문 (FAQ) ❓
Q1. 혼자 내는 종합부동산세와 부부가 나눠서 내는 거 얼마나 차이 나나요? A. 엄청 큽니다. 세율이 누진세라 합계 기준이 낮아지면 세율 자체가 내려갑니다.
Q2. 상속 받은 주택도 종합부동산세 대상인가요? A. 상속 첫해는 면제, 2년차부터 과세됩니다.
Q3. 전세로 빌려준 집도 세금 내나요? A. 네, 기준시가 기준이므로 빌려주든 직접 거주하든 같습니다.
Q4. 명의를 아내로 변경하면 세금 안 내도 되나요? A. 세금 회피 목적이면 세무 적발 위험 높습니다. 합법적인 절차 필요.
Q5. 종합부동산세와 재산세는 다른가요? A. 네, 다릅니다. 재산세는 시·군세이고 더 싼 편입니다.
Q6. 일시적으로 세 주택을 소유했는데, 2채만 팔면? A. 판매 시점 기준으로 계산됩니다. 통상 판매 다음해부터 감소.
Q7. 해외 부동산도 포함되나요? A. 국내 부동산만 과세 대상입니다.
Q8. 기준시가보다 실제 거래가가 훨씬 낮으면? A. 기준시가 기준이므로 거래가는 영향 없습니다.
종합부동산세 절세 체크리스트 ✅
신고 전에 확인하세요!
보유 현황 확인 ✅ 소유 주택 모두 파악했나?
✅ 각 주택의 기준시가 확인했나?
✅ 배우자 명의 주택도 포함했나?
절세 검토 ✅ 보유 주택 조정 필요한가?
✅ 배우자 명의 분할 가능한가?
✅ 전세금 공제할 부분 있나?
✅ 상속/증여 관련 특례 있나?
신고 준비 ✅ 등기부 확인했나?
✅ 기준시가 공시 확인했나?
✅ 세무사 상담했나?
✅ 신고 기한 확인했나? (6월 30일)
마무리
종합부동산세는 많은 주택을 소유할수록 무거운 세금입니다. 하지만 합법적인 절세 방법들이 있습니다.
핵심 3가지:
- 세율은 누진세 - 기준시가 합계가 중요
- 신고 기한 준수 - 가산세 피하기
- 전문가 상담 - 수백만원 절세 가능
부동산이 많으신 분들은 꼭 세무사와 상담해서 절세 전략을 짜보세요!
다음 글 예고
다음 시간에는 '주식 양도소득세 계산법'을 다룹니다. 주식으로 수익 나면 세금이 얼마나 나올까요?
본 글은 2024년 세법 기준으로 작성되었습니다. 개인별 상황에 따라 다를 수 있으니 정확한 상담은 세무 전문가와 하시기 바랍니다.