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목차
"전세금을 덜 받으면 손해금이 세금인가요?"
"보증금을 더 받으면 이득금이 세금인가요?"
"언제부터 세금이 나올까요?"
전세나 보증금을 계약했던 사람들이 자주 묻는 질문입니다. 반환받는 금액에 따라 세금이 달라진다는 거 아시나요?
오늘은 보증금 반환금의 세금을 완벽하게 정리해드리겠습니다.
보증금 반환금의 기본 📋
3가지 시나리오
상황 1: 같은 금액 반환
받은 금액: 5,000만원
반환받은 금액: 5,000만원
→ 세금: 0원 ✅
상황 2: 더 적게 받음 (손실)
받은 금액: 5,000만원
반환받은 금액: 4,700만원
손실: 300만원
→ 세금: 0원 ✅ (손실이므로)
상황 3: 더 많이 받음 (이득)
받은 금액: 5,000만원
반환받은 금액: 5,300만원
이득: 300만원
→ 세금: 0원 또는 소액 (250만원 공제)
→ 대부분 세금 0원!
보증금 손실 처리 🔴
손실이 나는 경우
상황
전세금: 5,000만원으로 계약
계약기간: 2년
반환받은 금액: 4,500만원
손실: 500만원
세금 처리
- 양도소득 손실로 분류
- 손실이월 신청 가능
- 향후 다른 수익과 상쇄 가능
- 기본: 세금 0원
손실이월 활용하기
1년차 (손실 발생)
전세 반환: 4,500만원 (5,000만원 차입 기준)
손실 발생: -500만원
5월 신고:
- 양도소득 손실 신고
- "손실금액 이월" 신청
2년차 (손실이월 활용)
주식 판매 수익: 800만원
이월손실 활용: -500만원
실제 수익: 300만원
세금 계산:
- 수익: 300만원
- 공제: -250만원
- 과세소득: 50만원
- 세금 (20%): 10만원
3년차 (손실이월 계속)
투자펀드 수익: 1,000만원
이월손실 남은 것: 0원 (2년차에 다 사용)
새로운 거래:
- 수익: 1,000만원
- 공제: -250만원
- 과세소득: 750만원
- 세금 (20%): 150만원
절세 효과
손실이월 없었다면:
- 2년차 세금: (800만-250만) × 20% = 110만원
- 3년차 세금: (1,000만-250만) × 20% = 150만원
- 합계: 260만원
손실이월 활용:
- 2년차 세금: 10만원
- 3년차 세금: 150만원
- 합계: 160만원
절세액: 100만원!
손실 신고 방법
필수 단계
- 손실이 난 해 (예: 2024년)
- 5월 1~31일 종합소득세 신고
- 양도소득 섹션에 손실 입력
- "손실금액 이월" 반드시 신청
- 신고 완료
주의사항
손실만 났는데 신고 안 하면?
→ 다음해 이월 불가능
→ 손실을 영구 버림
→ 수백만원 손실!
보증금 이득 처리 🟢
이득이 나는 경우
상황
전세금: 5,000만원으로 계약
계약기간: 2년
반환받은 금액: 5,500만원
이득: 500만원
세금 계산
1단계) 이득: 500만원
2단계) 공제: 250만원
3단계) 과세소득: 250만원
4단계) 세금 (20%): 50만원
실제 세율: 10% (500만원 기준)
이득이 250만원 이하인 경우
상황
전세금: 5,000만원
반환받은 금액: 5,200만원
이득: 200만원
세금 계산
1단계) 이득: 200만원
2단계) 공제: 250만원 (공제가 더 큼)
3단계) 과세소득: 0원
4단계) 세금: 0원 ✅
→ 이득이 250만원 이하면 세금 0원!
이득이 큰 경우
상황
전세금: 5,000만원
반환받은 금액: 6,000만원
이득: 1,000만원
세금 계산
과세소득: 1,000만원 - 250만원 = 750만원
세금 (20%): 750만원 × 20% = 150만원
전세 vs 월세 보증금 차이 🔑
전세 (보증금만)
계약 구조
보증금: 5,000만원 (이거만)
월세: 0원
반환금 세금
반환 금액에만 세금 적용
전환을 기준으로 계산
월세 (보증금 + 월세)
계약 구조
보증금: 1,000만원
월세: 월 50만원 (연 600만원)
반환금 세금
보증금 차이만 세금 대상
월세는 별도 처리 (임대소득세가 아님, 본인이 월세를 내므로)
전세 → 월세로 변경
상황
기존:
- 전세금: 5,000만원 (2년 계약)
변경 후:
- 보증금: 2,000만원
- 월세: 월 100만원 (연 1,200만원)
반환 받음:
- 기존 전세금 중 반환: 3,000만원
- 신규 보증금 지출: 2,000만원
세금 처리
기존 전세 반환금:
- 5,000만원 받고 3,000만원 반환
- 손실: 2,000만원 (세금 0원, 손실이므로)
신규 월세 보증금:
- 별도 계약
- 반환받을 때만 세금 대상
보증금 반환금 세금 회피 위험 ⚠️
불법적 처리 사례
사례 1: 현금으로 손실 처리
전세금 5,000만원을 현금으로 받음
반환할 때도 현금으로 4,800만원
손실 200만원을 기록하지 않음
위험:
- 은행 거래 기록 없음
- 세무조사 대상 가능성 높음
- 적발 시 가산세 (20~40%)
사례 2: 보증금 비용 청구
집주인이 수리비 명목으로 일부 공제
- 5,000만원 중 100만원 공제해서 4,900만원만 반환
- 100만원 손실로 신고 안 함
위험:
- 계약 위반
- 세금 회피로 적발 시 처벌
사례 3: 가짜 계약서
실제: 5,000만원 계약
계약서: 4,000만원으로 기록
이득/손실 조작
위험:
- 위조문서죄 (3년 이하 징역, 500만원 이하 벌금)
- 탈세죄 (10년 이하 징역, 5억원 이하 벌금)
올바른 처리
모든 계약: 은행 이체로 기록
반환금: 통장에 입금된 실제 금액 신고
손실: 신고 및 이월 신청
이득: 정확히 계산 후 신고
실제 사례별 계산 💰
사례 1: 강남 아파트 전세
상황
거주지: 서울 강남
계약금액: 5억원 전세금
계약기간: 2년
반환받음: 4억9,500만원
손실: 500만원
세금 처리
양도소득 손실: -500만원
5월 신고:
- 양도소득 손실 신고
- 이월 신청
- 다음해 수익과 상쇄 가능
세금: 0원 (당해년)
절세 효과: 향후 수익 상쇄로 수백만원
사례 2: 지방 다가구 전세
상황
거주지: 지방 도시
계약금액: 1,000만원 전세금
계약기간: 1년
반환받음: 1,050만원
이득: 50만원
세금 처리
세금 계산:
- 이득: 50만원
- 공제: 250만원 (공제가 더 크므로)
- 과세소득: 0원
- 세금: 0원 ✅
신고: 불필요 (250만원 이하)
사례 3: 월세 전환 시
상황
기존 계약: 5,000만원 전세금 (2년)
신규 계약: 보증금 2,000만원 + 월세 100만원 (1년)
반환받은 금액:
- 기존 전세금: 3,050만원만 받음
결과:
- 기존 5,000만원 → 3,050만원 수령
- 손실: 1,950만원
세금 처리
손실로 처리:
- 양도소득 손실: -1,950만원
- 신고 및 이월 신청
- 향후 거래에서 활용
세금: 0원 (당해년)
장기 절세: 손실이 크므로 여러해 활용 가능
사례 4: 보증금 차등 반환
상황
계약: 2,000만원 보증금
만기 도래: 반환받을 차례
상황:
- 집주인: "수리비 300만원 들었으니 공제"
- 실제 반환: 1,700만원
- 손실: 300만원 (강제 공제)
세금 처리
법적 문제:
- 계약 위반 (정당한 공제 아님)
- 소액 소송 가능
세금 처리:
- 손실: 300만원
- 신고: 손실이월 신청
- 법적으로 해결 후 세금 정리
보증금 반환금 신고 📋
신고 필요 여부
신고 필수
- 이득이 250만원 초과
- 손실이월할 경우 (반드시 신고)
- 양도소득으로 분류될 때
신고 불필요
- 이득이 250만원 이하
- 손실인데 이월할 계획 없을 때
- 같은 금액 반환
신고 방법
홈택스 신고 (5월)
1단계) 홈택스 접속
2단계) 종합소득세 신고
3단계) 양도소득 섹션
4단계) 전세금 반환 내역 입력
- 원래 받은 금액
- 반환받은 금액
- 차이 계산
5단계) 손실이면 "손실금액 이월" 신청
6단계) 신고 완료
필요 서류
- 임차차계약서 사본
- 계약금 입금 증명 (통장)
- 반환금 입금 증명 (통장)
- 거래 내역 (계약 시작과 종료)
신고 시기
매년 5월 1~31일
- 전년도 반환금 관련 신고
- 손실이월 신청도 함께
- 기한 초과 시 가산세 (20%)
보증금 세금 절세 전략 🎯
전략 1: 손실이월 적극 활용
상황
전세 손실: 300만원
다음해 주식 수익: 500만원
전략
올해: 전세 손실 신고 및 이월 신청
내년: 주식 수익과 상쇄
- 수익: 500만원
- 손실 상쇄: -300만원
- 실제 과세: 200만원 - 250만공제 = 0원
- 세금: 0원 ✅
절세액: 약 40만원
전략 2: 배우자와 분산 계약
상황
본인: 전세금 3,000만원 (이득 200만원)
배우자: 전세금 2,000만원 (이득 100만원)
분산 효과
본인 이득: 200만원 - 250만공제 = 0원 (세금 0원)
배우자 이득: 100만원 - 250만공제 = 0원 (세금 0원)
vs 본인 명의만:
- 전세금 5,000만원 (이득 300만원)
- 300만원 - 250만공제 = 50만원
- 세금: 10만원
절세액: 10만원
전략 3: 반환금 수령 시기 조절
상황
올해: 전세 만기 (손실 200만원)
내년: 주식 판매 (손실 예상)
전략
올해: 반환금 미루기 (가능하면)
→ 손실을 내년으로 이월
내년: 주식 손실과 상쇄
→ 절세 극대화
주의
- 집주인과 협의 필수
- 강제 불가 (계약 위반)
- 합의 아래만 가능
자주 묻는 질문 (FAQ) ❓
Q1. 집주인이 반환을 안 해주면 어떻게 하나요? A. 세금 문제와 무관. 법적 대응 필요 (소액 소송, 지방법원).
Q2. 전세금을 대출로 받았는데 반환금이 이득이면 세금을 내야 하나요? A. 네, 돈 출처와 무관하게 이득이면 세금 대상입니다.
Q3. 반환금이 분할로 들어오면 어떻게 계산하나요? A. 총액을 기준으로 계산. 분할이든 일괄이든 동일합니다.
Q4. 손실을 신고 안 했는데 지금 이월할 수 있나요? A. 아닙니다. 신고한 해부터 이월 가능. 이전 손실은 불가.
Q5. 전세 반환금이 5년 후인데 이월 기간 초과 아닌가요? A. 반환받는 해를 기준으로 신고. 계약 시점이 아닙니다.
Q6. 반환금의 일부만 세금 대상인가요? A. 아니요, 전체 차이액이 세금 대상입니다. (받은 금액 vs 반환 금액)
Q7. 현금으로 받으면 신고 안 해도 되나요? A. 절대 금지. 통장 기록이 없어도 세무조사 대상. 가산세 40%.
Q8. 이득금에 대해 신고를 미루면 어떻게 되나요? A. 기한 초과 시 가산세 20% 추가. 처음부터 신고하세요.
보증금 반환금 세금 체크리스트 ✅
전세/보증금 만기 전에 확인하세요!
반환금 예상
✅ 받은 금액과 반환 예상액 확인했나?
✅ 이득인지 손실인지 파악했나?
✅ 집주인과 반환금액 확정했나?
세금 준비
✅ 이득 250만원 초과면 신고 준비했나?
✅ 손실이면 이월 신청할 건가?
✅ 통장 기록(증거) 남았나?
신고 계획
✅ 5월 신고 일정 알고 있나?
✅ 필요 서류 준비했나?
✅ 세무사 상담 받을 건가?
마무리
보증금 반환금은 대부분 세금이 0원이지만, 손실 발생 시 이월하면 큰 절세 효과가 있습니다.
핵심 3가지:
- 250만원 공제 - 이득이 250만원 이하면 세금 0원
- 손실이월 - 손실 발생 시 반드시 신고 및 이월 신청
- 통장 기록 - 모든 거래를 은행 이체로 기록
전세/보증금 만기가 되실 때마다, 이 3가지를 꼭 기억하세요!
다음 글 예고
다음부터는 26~30번 글들이 예정되어 있습니다. 자녀명의 자산 관리, 절세 통장, 월급 조정, 직급 변경, 결혼·출산 혜택 등 실생활 세금 팁들을 준비했습니다!
본 글은 2024년 세법 기준으로 작성되었습니다. 개인별 상황에 따라 다를 수 있으니 정확한 상담은 세무 전문가와 하시기 바랍니다.